cosa trovi in questo articolo
Siamo in un appartamento ampio e luminosissimo a Roma, nel quartiere EUR. Al secondo piano le finestre si aprono su una strada poco trafficata e sul giardino condominiale in parte pavimentato, in parte sistemato a prato, con qualche bella pianta rigogliosa.
La proprietaria dell’appartamento è una ragazza di poco più di trent’anni, che lavora e studia e, un po’ come tutti, ha poco tempo da dedicare alla cura della casa.
Vediamo qui di seguito come, a partire dalla valutazione iniziale sull’immobile e dalle richieste della proprietaria, sono arrivata a definire il progetto su misura.
progetto di frazionamento: le fasi
valutazione della situazione ante operam
Il tema del progetto di oggi è frazionare un appartamento in due unità immobiliari distinte, autonome una rispetto all’altra sia dal punto di vista edilizio che catastale.
L’appartamento oggetto del frazionamento, già a una prima occhiata alla pianta, denuncia la sua appartenenza al patrimonio immobiliare a cavallo tra gli anni ’50 e ’60.
L’EUR è un quartiere inizialmente concepito per ospitare dirigenti e funzionari delle varie istituzioni pubbliche presenti nella zona, e la maggior parte degli immobili residenziali che lo popolano presenta una struttura come quella che vedete nel disegno.
Un tinello, destinato a ospitare il tavolo per i pranzi in famiglia, affianca la cucina e i due ingressi indipendenti rendono accessibili due diverse aree dell’appartamento: una di rappresentanza (a destra, suddividendo idealmente la pianta in due porzioni a partire dal soggiorno e dalla zona pranzo), l’altra più intima e domestica (a sinistra), curata in modo continuativo da personale di servizio assunto dai padroni di casa.
Un’organizzazione planimetrica del genere non rispecchia l’attuale modo di vivere la casa ed è quindi necessario rivederla, sfruttando al meglio gli spazi e le loro qualità, anche in relazione al grande apporto di luce naturale (l’appartamento ha ben quattro diversi affacci verso l’esterno).
Anche le finiture rispecchiano appieno l’epoca di costruzione: pavimenti in marmo coreno per il soggiorno, l’ingresso e i disimpegni; parquet in rovere per le camere, piastrelle in ceramica lucida per i bagni e la cucina.
Tinteggiature rigorosamente candide o appena virate verso il crema, ma nessun’altra concessione al colore come siamo abituati a vederlo negli interni delle case di oggi.
le richieste del committente
Più colloqui con la mia committente mi hanno aiutato a definire le richieste progettuali, tra le quali la più rilevante è stata chiara fin dall’inizio: frazionare l’appartamento in due unità immobiliari indipendenti una dall’altra.
La necessità era quella di riuscire a sfruttare al meglio la grande superficie dell’immobile e, se possibile, mettere a reddito una sua porzione. Oltre a questo c’era la volontà ben precisa di rivedere in chiave moderna la distribuzione complessiva degli spazi, oltre che gli arredi e le finiture.
verifica della fattibilità del frazionamento
Lo studio dell’immobile necessario alla verifica della fattibilità del frazionamento si è articolato in diverse fasi. Vediamole insieme una per una.
fattibilità urbanistica
L’appartamento è situato al secondo piano di un immobile che, come vi dicevo all’inizio dell’articolo, si trova nel quartiere EUR. Secondo gli elaborati grafici del Piano Regolatore Generale di Roma ci troviamo in ambito T7 – Tessuti di espansione novecentesca a lottizzazione edilizia puntiforme.
In questi tessuti, in assenza di altre prescrizioni o vincoli urbanistici, gli interventi di frazionamento, che implicano la definizione di nuove unità immobiliari, sono ammessi.
fattibilità igienico/edilizia
Per questo punto ho dovuto fare riferimento, oltre alla normativa nazionale vigente, a due elaborati specifici:
Incrociando tutte le informazioni, sono arrivata a definire in via preliminare una planimetria che tenesse conto delle superfici minime richieste per ogni ambiente, delle necessità di illuminazione naturale e aerazione, delle dimensioni di porte, passaggi e così via.
Un vero lavoraccio che però, giunto al termine, mi ha fornito una solida base per andare avanti con il lavoro.
Vi faccio un esempio. Sapete che, almeno a Roma, un alloggio monostanza non può avere una superficie inferiore ai 28 metri quadrati se progettato per accogliere una sola persona? Se per due, la superficie minima è invece di 40 metri quadrati.
L’intervento di frazionamento è una manutenzione straordinaria e, per attuarlo, è necessario presentare al SUET una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA). Pur rientrando nell’ambito delle semplici manutenzioni, è un intervento oneroso: aumentano le unità immobiliari, aumenta il carico urbanistico.
A fine lavori è necessario procedere all’accatastamento delle due nuove unità immobiliari.
fattibilità strutturale
Con l’aiuto di un collega ingegnere ho fatto anche una piccola indagine sulla struttura dell’appartamento, sebbene avessi in mente di intervenire solo sulle partizioni interne non portanti.
Insieme abbiamo individuato con chiarezza la posizione dei pilastri e delle travi, la tessitura dei solai e messo in luce la rilevanza di alcuni elementi importanti.
Sapete che alcune tramezzature, anche se realizzate in semplici mattoni forati, svolgono un importante ruolo di collaborazione con la struttura vera e propria dell’edificio?
È per questo che rimango davvero senza parole quando sento in giro che appartamenti interi vengono sventrati e completamente ripensati senza tenere conto di questo aspetto fondamentale…
fattibilità impiantistica
Questo punto della verifica mi ha dato davvero del filo da torcere.
È chiaro che, in vista del frazionamento dell’unità immobiliare originaria in due nuovi appartamenti, ho dovuto accertarmi che tutte le utenze fossero sdoppiabili: luce, acqua e gas in primis (compresa la verifica del possibile inserimento dei nuovi contatori da parte dei gestori dei due servizi); riscaldamento solo in un secondo momento, grazie alla presenza di un impianto autonomo.
Alla fine ne sono uscita viva, lo giuro!
il progetto e il cantiere
lavori di demolizione e ricostruzione per frazionare un appartamento
Dopo varie ipotesi preliminari, sono arrivata a definire gli interventi evidenziati nella planimetria (in giallo le demolizioni, in rosso le ricostruzioni).
Come forse riuscite a vedere, la divisione tra i due appartamenti è avvenuta in corrispondenza della parete sinistra del soggiorno che, in parte, ha assunto un diverso andamento per consentire l’ampliamento della camera (fino ai 14 metri quadrati richiesti dalla normativa) dell’unità immobiliare di superficie minore (porzione sinistra della pianta).
Per il resto sono sicura che è la planimetria successiva a parlare meglio di tante righe. Diamo un’occhiata insieme?
la nuova planimetria
Dopo il cantiere abbiamo questa situazione:
- un appartamento di poco più di 40 metri quadrati dotato di: soggiorno/pranzo, angolo cottura, piccolo disimpegno, bagno, camera doppia
- un appartamento di circa 95 metri quadrati dotato di: ingresso, cucina, soggiorno/pranzo, disimpegno, due camere doppie, due bagni, un piccolo ripostiglio
La mia committente abita attualmente nel secondo appartamento, mentre il primo è stato concesso in locazione, costituendo un reddito mensile fisso.
Sono molto soddisfatta, non lo nego! 🙂
il cantiere
Vi mostro solo due immagini del cantiere, giusto per raccontarvi anche la fase sporca, profondamente materica, del mio lavoro (è quella che mi piace di più, lo sapete?).
i materiali e le finiture
Per ciascun ambiente della casa ho dovuto concordare con la mia committente una combinazione di finiture ed elementi equilibrata nella sua autonomia e in relazione agli altri spazi.
Ve ne riporto qui di seguito una; è quella del bagno piccolo dell’appartamento principale.
